Vasco tenta vender potencial de São Januário por R$ 500 mi, mas mercado não morde a isca

O Vasco montou um tabuleiro complexo para financiar a reforma de São Januário — mas está jogando sozinho. O clube tenta vender 280 mil m² em potencial construtivo por R$ 500 milhões, valor que representa cerca de R$ 1,7 mil por metro, abaixo dos R$ 2 mil praticados pelo mercado. O problema? Ninguém no setor imobiliário carioca tem apetite — ou capacidade — para comprar tudo de uma vez.

'Pode até aparecer alguém para comprar um pedaço desse potencial, mas no mercado não tem ninguém com capacidade para comprar tudo', disse um CEO envolvido nas negociações ao site Metro Quadrado, que revelou o impasse.

A operação nasceu de uma lei aprovada em 2024, na gestão do então prefeito Eduardo Paes — vascaíno declarado —, que permitiu ao clube comercializar o potencial construtivo acumulado de São Januário, construído em 1927 com recursos da própria torcida. O plano é ambicioso: ampliar a capacidade do estádio de 22 mil para 47 mil lugares, transformá-lo em arena multiuso com cobertura, áreas de hospitalidade e estrutura para eventos, além de requalificar o entorno de São Cristóvão. Sem a venda do potencial, porém, o cronograma segue indefinido.

O clube fechou contrato de exclusividade com a SOD Capital, do empresário Wilson Borges, para intermediar a operação. O acordo foi estendido várias vezes, mas não encontrou comprador. Quando o contrato expirou em fevereiro, Paes reuniu grandes incorporadoras — Tegra, Cyrela, Patrimar, SIG e Performance — e entidades como Ademi e Sinduscon para buscar saída.

O prefeito prometeu ampliar, via projeto de lei, as áreas onde o crédito pode ser usado — hoje restrito a eixos de transporte como Avenida Brasil, corredores de BRT e trechos da Barra e Jacarepaguá. Em troca, exigiu garantia de que os 280 mil metros seriam comprados de uma vez, seja por uma empresa ou por um consórcio.

Mas a resposta do mercado foi fria. Algumas incorporadoras demonstraram interesse pontual — há quem queira usar parte do crédito no Clube Marapendi, área nobre da Barra —, mas a demanda está longe do volume à venda. E a ideia de reunir várias empresas para dividir a compra esbarrou na lógica do setor.

'Construtoras não se reúnem. Nós não somos como as empresas de ônibus que se juntam para falar de preço. Como vou comprar um negócio que sei que meus colegas de incorporação vão estar fazendo ao mesmo tempo?', questionou um CEO.

Mais que o desenho da operação, porém, o principal entrave é outro: a figura de Wilson Borges. Após a reunião na Prefeitura, o empresário teria rondado incorporadoras alegando que o contrato com o Vasco seguia válido e que qualquer negociação precisaria passar por ele. A indefinição sobre seu papel — dentro ou fora — travou o mercado.

'Enquanto não estiver claro se Borges está ou não na jogada, o mais provável é que o Vasco não veja a cor desse dinheiro', afirmou uma fonte do setor ao Metro Quadrado.

Um executivo foi direto na avaliação: 'O Vasco está numa situação financeira complicada e precisa necessariamente vender para fazer a reforma'. Mas outro foi além, atribuindo o imbróglio a um erro de origem: 'Todo esse imbróglio acontece porque mais uma vez o setor público tomou uma decisão sem escutar o setor imobiliário. Só foi pensado que o Vasco precisa do dinheiro, e o Vasco, mal assessorado, cometeu um erro estratégico básico, que foi colocar todos os ovos no mesmo cesto'.

Enquanto a novela se arrasta, São Januário — que já foi o maior estádio da América Latina e palco da criação da CLT por Getúlio Vargas em 1943 — segue à espera de uma solução que permita ao Gigante da Colina finalmente tirar a reforma do papel.